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房地產(chǎn)再成“支柱產(chǎn)業(yè)”！非常時(shí)期，非常信號
2022-12-23
風(fēng)水輪流轉。
01
誰(shuí)能想到，短短幾天時(shí)間，房地產(chǎn)兩度被重申為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”。
第一次來(lái)自高層領(lǐng)導：
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場(chǎng)預期和信心回暖。
第二次來(lái)自中央財辦有關(guān)負責同志：
要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(cháng)、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。
這意味著(zhù)，房地產(chǎn)的重要性再次提升，政策一改過(guò)去的強壓態(tài)勢，極盡呵護之能。
這種局面，讓萬(wàn)科董事局主席郁亮直呼：
時(shí)隔20年房地產(chǎn)再成支柱行業(yè)。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、廣度是超出了預期和想象。
一時(shí)之間，房地產(chǎn)從ICU邁進(jìn)了KTV。
02
回望歷史，房地產(chǎn)第一次被明確確立為支柱產(chǎn)業(yè)，是在2003年。
當年出臺的18號文提出，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。
這是1998年住房商品化改革啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)迎來(lái)的最直接肯定，由此也開(kāi)始了未來(lái)20年的巔峰上行之路。
隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，以限購為代表的樓市調控橫空出世。雖然打壓之聲不斷，即使在2008年、2014年遭遇幾次倒春寒，但絲毫未阻擋房?jì)r(jià)的一路上行。
從1998年到2022年，全國商品房平均售價(jià)從不足2000元躍升到1萬(wàn)元，京滬深更是從5000元左右躍升到6-8萬(wàn)元，房?jì)r(jià)漲幅之猛，冠絕世界。
與此同時(shí)，全國商品房年銷(xiāo)售面積也從當初的1.2億平方米直奔18億平方米，而銷(xiāo)售額更是從2500多億飆升到最高時(shí)的18.2萬(wàn)億元。
環(huán)顧全國，有哪個(gè)產(chǎn)業(yè)能輕易做到18萬(wàn)億的銷(xiāo)售規模？
要知道，每年產(chǎn)銷(xiāo)2000多萬(wàn)輛的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，整體銷(xiāo)售規模也就4萬(wàn)多億，不到地產(chǎn)的1/4；
如今“一藥難求”的醫藥產(chǎn)業(yè)，去年全國七大類(lèi)醫藥商品銷(xiāo)售總額2.6萬(wàn)億元，不到房地產(chǎn)的1/6。
所以，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，不僅是宣傳話(huà)語(yǔ)，更是現實(shí)寫(xiě)照。
只不過(guò)，過(guò)去在高房?jì)r(jià)背景下，從來(lái)不做強調。
如今需要托起經(jīng)濟的大盤(pán)，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性，就自然而然再次凸顯。
03
一般而言，一個(gè)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟5%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。
根據中國統計年鑒，2021年房地產(chǎn)業(yè)占全國GDP比重為6.8%，建筑業(yè)占比7%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近14%。
這里之所以要將房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合并計算，原因在于在統計上，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，只囊括了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等環(huán)節，而建筑環(huán)節被納入了第二產(chǎn)業(yè)。
同時(shí)，房地產(chǎn)向來(lái)以產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)著(zhù)稱(chēng)，如果考慮到整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)效應，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響恐怕更高。
所以，這也是為何每一次經(jīng)濟下行周期，總是要祭出房地產(chǎn)這一利器的原因所在。
與在經(jīng)濟的重要性相比，賣(mài)地收入更是許多城市難以擺脫的最大財政依賴(lài)。
正如中財辦有關(guān)負責人在接受新華社采訪(fǎng)時(shí)所指出的，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半。
以最近5年（ 2017-2021年）為周期，杭州、上海、北京3城賣(mài)地收入累計破萬(wàn)億；廣州、南京、武漢、成都、天津、蘇州、重慶7城超過(guò)5000億，還有一眾城市超過(guò)3000億元。
在不少城市，賣(mài)地收入超過(guò)了稅收收入，土地財政依賴(lài)度超過(guò)100%，一旦失去了賣(mài)地收入，整個(gè)城市財政支出的可持續性都要打上問(wèn)號。
至于國民財富近7成都集中在房子上、居民家庭超過(guò)3/4的債務(wù)都是房貸，更是老生常談。
04
然而，這些老生常談，卻再一次凸顯了房地產(chǎn)的尾大不掉之勢：
與國民經(jīng)濟深度捆綁，與土地財政密切相關(guān)，與居民財富息息相關(guān)，與金融風(fēng)險朝夕相伴……
這也意味著(zhù)，誰(shuí)都承受不起房地產(chǎn)硬著(zhù)陸的代價(jià)。
然而，在天平的另一端，連著(zhù)的是經(jīng)濟增長(cháng)預期和居民收入預期。
畢竟，房地產(chǎn)的繁榮，最終需要居民預支未來(lái)的收入進(jìn)行買(mǎi)單。
只有認為未來(lái)收入能夠繼續維持高增長(cháng)，且買(mǎi)房收益足以跑贏(yíng)通脹，最終才有大幅加杠桿的可能。
更不用說(shuō)，城鎮化率逼近70%的高速增長(cháng)階段的上限，60%以上的居民杠桿率也超過(guò)國際平均水平，人口大盤(pán)趨于見(jiàn)頂，負增長(cháng)為時(shí)不遠……這都是長(cháng)期制約所在。
所以，政策面的全面逆轉，只能說(shuō)明房地產(chǎn)再一次迎來(lái)了最好的政策環(huán)境，托底經(jīng)濟的重要性再次提升，但不一定意味著(zhù)新一輪狂飆式上漲的啟動(dòng)。
大疫三年，疫后修復需要時(shí)間，居民收入回暖需要時(shí)間，房地產(chǎn)同樣也是如此。
2022 /
12-23
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